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姚志明律师

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pk10投注平台执业十余年,专注合同诉讼领域研究。中央广播《华夏之声》特邀嘉宾律师,北京盈科全球总部股权合伙人

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转租合法吗,非法转租合同效力如何认定

来源:华律网整理 2019-03-14 33564 人看过
相信我们都有过租房的情况,也可能会有转租的时候,因为许多人因为对相关法律的不了解,认为自己承租来的房屋是可以在租赁期限内任意转租的。在没有得到原房主同意时,这种行为是非法的,所签的租房合同也是非法转租合同。那么法律上对非法转租合同效力如何认定呢?接下来,由华律网的小编为大家整理了一些这方面的知识,欢迎大家阅读!

转租是否合法

pk10投注平台房屋可以转租,但是合法的转租需要满足以下两个条件:

pk10投注平台1、转租须经房屋所有权人的同意。

pk10投注平台转租已不属于正常使用的范畴,必须经房屋所有权人同意,否则无效。

pk10投注平台2、转租的租金不得高于原租金,确实需合理提高,提高的收入应交给房屋所有权人。

租金是房屋的收益,应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的,或谋取租金差价的转租,房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任,并可解除房屋租赁合同,收回出租房屋。

合法条件一:转租须经房屋所有权人的同意。转租已不属于正常使用的范畴,必须经房屋所有权人同意,否则无效。

pk10投注平台合法条件二:转租的租金不得高于原租金,确实需合理提高,提高的收入应交给房屋所有权人。租金是房屋的收益,应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的,或谋取租金差价的转租,房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任,并可解除房屋租赁合同,收回出租房屋。

非法转租合同效力的认定

在未征得原房屋所有权人同意的前提下的房屋租赁,承租人擅自转租所订立的转租合同的效力主要有三种观点:

一、无效。我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。

pk10投注平台二、效力待定。合同法51条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有、使用权转让他人,实际是非法处分他人财产所有权权能的行为亦属无权处分,是效力待定行为。关于无权处分的处理,如果出租人事后追认,则转租合同有效,如果出租人不追认,则转租合同应当解除。

三、有效。租赁合同为诺成性合同,双方意思表示一致即有效成立。出租人无权要求解除转租合同。因为租赁合同和转租合同是两个不同的法律关系,基于合同相对性原理,出租人无权直接要求解除承租人和次承租人之间的转租合同。我国《合同法》第224条的规定,并未规定未经出租人同意转租无效,该条款仅赋予了出租人在未经其同意下的对原合同的解除权。

如原租赁合同对转租问题未明确约定情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则承租人与次承租人双方合意的达成的合同为有效合同。但该合同的履行问题上要受到一定的约束,出租人可解除与承租人的租赁合同,其解除合同的效力直接导致转租合同终止。由于次承租人与出租人无直接的合同关系,次承租人无权要求出租人承担违约责任,其应该向承租人提出违约请求。但是,如果次承租人知道或者应当知道承租人未经出租人同意转租,应无权要求承租人承担违约责任。

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延伸阅读:
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引用法条:
[1]《合同法》第二百二十四条
[2]《中华人民共和国合同法》第五十一条
[3]《商品房屋租赁管理办法》第十一条
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姚志明律师 北京西城区

姚志明律师,执业十余年,中共党员,北京市盈科律师事务所股权高级合伙人,北京市某区人民法院特邀调解员,北京市律师协会职务犯罪预防与辩护专业委员会委员,北京市盈科律师事务所刑事法律事务部副主任,多家大型知名企事业单位及上市公司顾问律师,司法部下属“法制网”点评律师,央视《奋斗》栏目特邀嘉宾,2017年及2018年度连续被评为北京市盈科律师事务所优秀律师,获得北京市朝阳区律师协会颁发的“特殊贡献奖”。详细>>

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厂里解除合同有什么要求可提厂方?

董平律师1分钟前前回复:

看合同解除原因

教师离退休的具备什么条件,我已经有31年教龄了的。

法律顾问团律师1分钟前前回复:

买断工龄本身就是一种违法的行为。检索到--国家相关的法规对买断工龄解释: 一、中共中央、国务院1998年6月9日《关于切实做好国有企业下岗职工基本生活保障和再就业工作的通知》中指出:“企业不许逃避社会责任,把职工向社会一推了之,要对职工负责到底。” 二、国家劳动和社会保障部负责人早在1998年就明确指出:所谓企业“买断工龄”的做法(即企业按职工工龄给一次性经济补偿后与职工解除劳动关系,并且不再给职工社会保险待遇)是绝不允许的,也是不合法的。(见《中国剪报》1998年12月25日头版头条)。 三、 劳动部(劳部发1995年262号文件)指出“买断工龄”的做法是错误的,必须子以纠正。 四、国家经贸委1998年7月10日在《人民日报》上刊登的《紧急通知》指出:“无论采取哪种企业改制方式,都不能采取搞运动的方式开大会进行动员,不能急于求成,不能强迫命令,不能压指标、定任务。” 五、1998年8月5日《人民日报》社论指出:“国有企业改制方式要充分征求群众意见,不能强迫命令。对大多数职工抵制和反对的方案,不能依据少数领导意图强制推行。 六、《中华人民共和国劳动法》第三章第二十七条指出:“用人单位濒临破产进行法定整顿期间或者生产经营状况发生严重困难,确需裁减人员的,应当提前三十日向工会或者全体职工说明情况,听取工会或者职工的意见,经向劳动行政部门报告后,可以裁减人员。用人单位依据本条规定裁减人员,在六个月内录用人员的,应当优先录用被裁减的人员。” 七、《中华人民共和国劳动法》第十七条规定:“订立和变更劳动合同,应该遵循平等自愿,协商一致的原则。” 八、1999年国家劳动部和社会保障部联合颁布的《关于贯彻两个条例、扩大社会保险覆盖范围、加强基金征缴工作的通知》中规定:“任何单位都不能以‘买断工龄’等形式终止职工的社会保险关系。” 九、国家劳动部劳部发〔1996〕354号《关于实行劳动合同制度若干问题的通知》中规定:用人单位对符合下列条件之一的劳动者,如果其提出订立无固定期限的劳动合同,应当与其订立无固定期限的劳动合同: (1)按照《劳动法》的规定,在同一用人单位连续工作满十年以上,当事人双方同意续延劳动合同的; (2)工作年限较长,且距法定退休年龄十年以内的; (3)复员、转业军人初次就业的; (4)法律、法规规定的其他情形。 十、《劳动法》第三章第二十条指出:“劳动者在同一用人单位连续工作满十年以上,当事人双方同意续延劳动合同的,如果劳动者提出订立无固定期限的劳动合同,应当订立无固定期限的劳动合同。”. 63号文说买断工龄不在解决国有企业职教等教育机构退休教师待遇之内本身就是错误的。

在外地上学,身份证丢了,十一月初要去研究生考试现场确认,办正式身份证来

法律顾问团律师2分钟前前回复:

身份证不慎丢了,或许会被不法分子冒用,譬如被冒名贷款、被冒用注册等等。当我们不慎丢失了身份证,要记住以下五个步骤,能保障很多不必要的风险。第一步:身份证挂失在发现身份证丢失时首先要做的就是身份证的挂失,身份证中含有我么的大量信息,一旦被人利用后果很严重,所以应该立即到当地派出所进行挂失。第二步:网络或媒体挂失声明在当地派出多进行挂失后还需要到网络上进行必要的声明,以免别人使用你的身份证进行操作。各省都有自己的网站,搜索查询即可。登录相应的挂失网站或百度里声明后在进行补办。第三步:身份证补办如果你在当地的话就很简单了,拿着你的户口本到当地派出所进行补办即可。补办分快慢两种,收费不一样,根据个人情况选择。需要到派出所拍照,不能自带照片。第四步:异地身份证补办具体手续:1、代办人需持申领人书面委托书委托书内容应涵盖办证原因,申办证件种类,与代办人的关系,代办人的姓名、公民身份证号,申领人的亲笔签名,其他需要说明的事项2、申领人《居民户口簿》3、近期正面免冠一寸“二代证”标准彩色照片二张4、申领人丢失补领《居民身份证》书面申请5、代办人的《居民身份证》原件和复印件。第五步:挂失身份证注意事项1、挂失的身份证同样是具有法律效应的,在那个身份证没有到期之前还可以使用。2、网上声明只是尽量防止一些事情的发生,并没有法律依据。

我前段时间去看车交了定金的,如果到了提车时间没提到车子,4S店的问题,我应该怎么去维护我的权益?

陈全亚律师4分钟前前回复:

那就解除定金合同,要回定金。若需要进一步电话或微信咨询,请点击我的头像获取号码(微信同号)。

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